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對方已經把話說到這個份上，關雲天當然不能步步緊逼，他同意繼續商談投資協議，但當天的談判僅限於一些表麵內容，真正的核心問題並未涉及。
晚飯後回到賓館，因為時間還早，項飛到關雲天的房間串門，他對白天談判過程中的一些細節不太理解，正好借此機會向關雲天請教。雖然自己屬於暫時借調過來幫忙，項飛認為，既然參與進來，至少應該明白其中一些事情的意義，否則，豈不成了擺設
“關總，昌達控股在d市投資的是一家養老機構，我也不太明白，一個為老年人養老服務的企業，為什麼要建在市區比較好的位置呢”項飛在談判現場就產生了跟老萬同樣的問題，隻不過他沒提出來。
雖然關雲天當場做過解釋，但項飛認為那不是問題的全部，其中應該還有其他因素，否則，董事長不會因為項目的地理位置不理想，不惜撤銷投資意向。
借調項飛到養老項目幫忙，主要目的就是為了培養他的全麵管理能力，麵對項飛提出的問題，關雲天沒有正麵回答，而是問道“你認為養老項目地理位置不重要嗎”
項飛略帶尷尬地一笑，“既然董事長認為項目所處區位很重要，肯定有其道理，我隻是不明白個中原因，還請關總明示。”
關雲天認為，在成長的道路上，年輕人不怕不懂，就怕不懂也不願意學習，更怕不懂裝懂，所以，他很欣賞項飛這種態度。
“你猜得沒錯，除了我當場解釋的原因，還有個情況不便跟對方明說。”關雲天道。
“我就說嘛，如果沒有其他原因，董事長不會在這件事情上寸步不讓。關總，咱們不會利用養老項目的建設用地做房地產開發吧”項飛知道關雲天以前從事過地產開發。
“你這想象力也太豐富了不管在哪個位置，那是人家指定用途的建設用地，在那種土地上做地產開發，就踩踏了政策紅線，屬於違規行為，監管部門隨時可以將你拿下。千萬記住，再掙錢的行業，也不要觸碰法律法規的紅線，否則將碰得頭破血流，甚至萬劫不複”
“在我這種外行看來，隻有房地產開發行業，才特彆重視區位因素，除此之外，還有彆的原因嗎”項飛仍然疑惑。
“可以明確地告訴你，咱們投資的是養老項目，絕不做房地產開發，但跟商業地產多少有那麼一點關係。”
“哦,商業地產”項飛看上去更加一頭霧水。
關雲天知道項飛仍然沒明白所以然，他繼續解釋道“根據過往經驗，在地市級城市投資養老項目，市場規模很難把控準確，也許是觀念原因，這種中小規模城市的居民，開始都不太情願來養老機構養老，但隨著時間的推移和觀念的改變，願意進入養老機
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構安度晚年的老人將會越來越多，所以，這些城市養老業務真實的市場需求，跟我們做可行性分析時預測的結果往往不一樣，這就給項目的投資決策出了個難題。”關雲天道。
“可不是嘛，開始市場不大，看見有些老人在養老機構生活的很好，那些觀望的老人肯定會動心。這樣當然也不錯，隻是不好確定養老機構的建設規模。”項飛也意識到了什麼。
“對呀，如果按照開始階段的需求確定養老機構建設規模，過一兩年需求增加了，你不能再大興土木吧如果那樣，不僅麻煩，也讓外界覺得昌達控股公司決策不科學。所以，我們以往的經驗是建設規模一次性到位。”
“一次性到位，但開始一兩年，甚至兩三年，需求沒那麼多，會不會造成投資浪費呢”
“這就是我強調養老項目必須建在城市裡區位較好地段的主要原因至少有兩方麵好處，第一，就像我當著老萬解釋的那樣，養老項目區位好，有利於老人們進出，方便他們家屬的探望，正式運營後，對老人和他們的家屬更有吸引力。第二，建設規模一次到位，勢必造成一定的投資浪費，隻要區位好，可以把開始階段閒置的建築對外出租，這就能夠為養老機構增加一部分收入，彌補因為投資浪費而造成的損失，如果區位不好，那些閒置建築無法出租，投資浪費造成的損失根本得不到任何彌補。”
“哦，”項飛恍然大悟，難怪董事長一再強調項目區位，真是用心良苦“關總，一般情況下，一個項目有多少閒置建築對外出租”
“在開始階段，地市級城市的養老項目隻有百分之五六十的入住率，按照其他地市級城市的投資建設規模，一個項目的總建築麵積在兩萬平方米左右，你算算有多少閒置麵積如果每平方米每天的租金按一塊錢計算，每年的租金收入是多少”
項飛略作估算後說道“每年三四百萬的租金，對昌達控股公司或者昌達集團不算什麼呀”
“養老服務屬於微利行業，稍有不慎，在任何一個環節出現管理疏忽，項目就有可能出現虧損，這點錢對昌達控股和昌達集團根本不算什麼，但對於某個具體的養老項目，卻是一筆可觀的收入。”關雲天道。
“是啊，對於微利行業，就得精打細算，隻要合理合法，任何一筆收入都值得爭取。但是，隨著人們觀念的改變，社會對養老機構的認可度會不斷增加，要求入駐養老機構的老人也會越來越多，養老機構怎麼處理這一矛盾呢”
“我們在預測投資建設規模時，是按當地十年之內的最大需求為參照的，所以，養老項目的建築麵積可以滿足十年之內的需求，在此期間，可以根據入駐老年人增加的情況，逐漸將租出去的建築收回來，直至最後全部收回。”
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“嗯，這個辦法不僅使閒置建築得到有效利用，而且儘最大可能杜絕了投資浪費。隻是有一點讓局外人看不明白，既然養老業務屬於微利行業，昌達集團當初為什麼要涉足其中呢我們知道，在昌達集團的實體製造業板塊，利潤低的項目，根本不可能得到重視。”
以前在新材料分公司，項飛也許從來沒關注過這件事，現在借調到這邊幫忙，他不免產生這樣的疑問，其實同樣的問題，陳學良上次也向關雲天提出過。
年輕管理人員關心公司的各項業務，這是一件好事，特彆像陳學良和項飛這樣被重點考察和培養的公司接班人，關雲天更希望他們把視野放得開闊一些，即使公司裡麵跟自己不相乾的業務，也要加以關注，畢竟集團公司接班人不同於部門高管，一定要有全局觀念，否則，就不可能掌管公司大局。
麵對項飛的問題，關雲天再次耐心解釋道“製造業跟服務行業有所不同，前者麵對的市場有很多不確定性，行業競爭激烈，而且往往屬於資金或技術密集的行業，自然要追求較高的利潤，否則，還沒等收回全部投資，市場就沒了。後者正好相反，隨著社會老齡化狀況加劇，市場狀況相當穩定，一旦做到足夠大的規模，麵對的競爭也不是那麼激烈，雖然利潤較低，隻要管理到位，不愁收不回投資。”
項飛連連點頭，他覺得董事長的這些思路讓人大開眼界，作為對比，項飛認為自己的格局實在太低了
但關雲天覺得這不奇怪，誰都知道不在其位不謀其政，項飛等人隻是集團公司的中層管理人員，年齡又不大，他們此前能做好自己的本職工作，已屬難能可貴，不關心跟自己無關的事，那是人之常情。這次把項飛和陳學良借調過來幫忙，就是想讓他們擴大視野，見識世麵，並通過言傳身教，對他們進行培養。
“關總，站在你的高度，你認為企業選擇項目的原則，除了市場和利潤，還有哪些方麵需要注意”項飛是個愛學習的人，聊了這麼長時間，他覺得自己跟董事長的距離沒那麼遠了，便趁機請教問題。
“這跟你們學技術不太一樣，企業選項目，沒有固定的原則，所謂市場和利潤，都不是絕對的，有些項目市場和利潤都很好，但你不能做，因為還有個政策導向問題。舉個例子，在我們創建昌達集團之前，我是燒磚的，當時紅磚供不應求，市場非常好，利潤也不錯，隻要做出來，就保證能掙錢，但製磚破壞土地資源，我們意識到那是個早晚要被政策限製甚至禁止的行業，於是果斷決定轉產。此後，昌達集團遇到的類似事件也不少。”關雲天道。
“對企業而言，一個項目是否可行，總得有個原則吧”
“原則當然有，但並非一成不變，作為企業的決策者，需要審時度勢，根據各方麵情況作出最恰當的選擇。”
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