“老舊城區改造項目，涉及老小區和棚戶區一共42個，居民接近5萬戶，建築麵積超過7億平米，總占地麵積，算上街道和公園在內，接近1萬畝。
規劃上，資金投入達到347.8億元。計劃周期是4年。
單論資金投入，基本上不會有任何一家民營企業能獨立吃得下。”
上麵正在做項目分析的是霍誌年本人，他講的速度並不快，所講的內容，實際上大部分在座的都知道是怎麼回事兒。
“國字頭的企業不乾這種事兒，所以這是個很硬的骨頭，如果吃下來，不僅出彩，而且能一舉奠定公司在雲省的地位。
也就是說，隻要這個項目能在幾年內搞定，我們等於是以後類似項目，大概率隻有我們能做的下來了。
原規劃是計劃在4年的時間內完成拆遷改造工作，這對施工進度和資金穩定性的要求就更高了。
考慮到這些都是人居環境提升項目，我們投入的資金形成的影響以及對地方政績的貢獻，現任和下一任領導兩邊都要考慮，所以我們的計劃是這樣安排的。
簽約必須是一攬子合同，但工程必須要分批分期，可以承諾在三年半的時間裡完成。
不然我們自己的資金成本和沉澱成本會增加至少17個百分點。
如果集中資金優勢和金融機構合作，加上政府的信譽保障，可以縮短我們回收資金的周期。
一般來說房地產項目最怕的就是資金鏈不穩定的問題，但我們並不存在這個問題。
此外，保證資金穩定性還有一個前提，那就是分片區執行的時候必須涵蓋完整的小區，而不是灑水一樣把錢投進所有的棚戶區。
所以，我們建議跟政府談具體操作的方式。
我們建議還是采用整體開發運營、項目捆綁分期建設這種模式。
這次的體量比較大，一般的民營企業不敢冒這麼大的風險，尤其是流動資金不足的企業，資金成本他們就承擔不起。
那麼具體操作的過程，首先，政府拆遷收儲資金的問題，按照雲城房價以及規劃的數額對比估算，我們認為規劃上的資金投入數據是偏高的，而且虛高了5到7個百分點。
分析雲城土地價格以及房價和物價因素，收儲部分的資金應該不會超過40億元，但如果我們集中資金搞三分之一或者四分之一就不需要那麼多錢。
收儲資金我們幫政府墊付解決，接下來是配套的建設了。
這部分包括了安置房、生活物資市場、街道、公園和綠化以及亮化等等，具體要看政府的要求是什麼。
需要特彆說明的是，僅僅是收儲資金這部分，政府會把這個合作權拿出來招標的，這是第一次招標。
招標的內容應該約定了資金額度，拆遷安置工程這兩大項。
這個我們應該是能拿下來的，因為願意拿出來40億元現金放在政府指定賬戶長達至少半年的企業，應該是不多的。
簽約之後就是按照合同約定墊付拆遷收儲需要的資金，當然，利息最後也是歸政府所有，我們什麼都拿不到的。
第二次招標，就是剛才說的所有的包括安置房、拆遷收儲後的土地等等所有配套建設的項目打包招標。
這第二次招標，我們也必須中標。
因為第二次招標的土地和新建才是項目最大的利潤來源。
不然就沒多少利潤了。
第二次招標的價格必然高於第一次，兩次拍賣的差價，會被政府拿走一部分，不管用什麼名目，都會被拿走一部分的。
我們第一次中標，就一定會爭取第二次，所以上麵找人找托抬價是肯定的了，這個必須要接受。
第一次中標之後，簽合同的時候提出收儲資金的使用周期，也就是要求政府必須明確土地收儲完成的時間節點。