在實施土地改革前，司馬遹和荀奕一致認為應該先編戶齊民，摸清轄下到底有多少人口。
曆經戰亂之後，無論是湘州，還是益州，普遍存在流民和移民的情況，通過編戶齊民，能夠讓流民和移民獲得和當地百姓同樣的經濟地位，這對於以後吸引流民和移民大有助益。
司馬遹深知人口的重要性，隻有充足的人口才能帶來源源不斷的賦稅和兵源。如果隻依靠自然蕃息，那將是一個漫長的過程，必須吸引控製區之外的人口。
編戶齊民之後便是授田，為了實現耕者有其田，司馬遹提出了一個前所未有的階梯田租概念。荀奕一開始還難以理解，但在司馬遹的耐心解釋下，他認為是一個天才的設計。
司馬遹認為，每個人生來都擁有生存的權利，身為君主，首要的便是尊重這個天賦人權。所以，司馬遹將給每個子民免費提供一畝田，這一畝田不收取任何田租，稱作義田。
義田是每個人生來便擁有的，每個孩子降生後，他的父母都可以向官府申請義田，或者免除相應的田租。因為田租雖是按人口計算的，卻是按家庭收取的。
比如一個三口之家，按照司馬遹的新政，有三畝田是免除田租的。如果新增一個子女，免租額變成了四畝。當然，如果老人去世，免租額就會相應的減少。
由於田租是和人口掛鉤的，所以百姓不會輕易棄養子女，也不會將老人視為累贅。
義田之外，官府是要收取田租的，還是以人口為單位計算。人均超過兩畝的部分，租率是十分之一，大幅低於當時的田租；人均超過兩畝到五畝的部分，租率是五分之一，和當前的田租持平；人均超過五畝到九畝的部分，租率是三分之一，超過當前田租；人均超過九畝到十九畝的部分，租率是二分之一；人均超過十九畝以上，收歸國有或者自行賣出。
簡單來說，人均1畝田，無需納稅；人均13畝的部分，納稅10；人均36畝的部分，納稅20；人均610畝的部分，納稅33；人均1020畝的部分，納稅50。
當然，這所謂的稅率隻是一個基數，具體多少根據當年的總體收成情況略有浮動。
考慮到土地有肥瘠之彆，司馬遹還計劃將土地分為五個等級，分彆是上田、中田、梯田、旱田和山地五個等級，上述田租都是以上田為基準，彼此的換算是一畝上田等於一畝半中田、兩畝梯田、三畝旱田和四畝山地。
至於山林，如果是自然生長的物產，比如野獸、野果和藥材等，人人都有份，可以自由采集和狩獵。但對於一些重要的資源，比如木材、礦產等則歸官府所有，嚴禁私自開采。
當然，在實際操作中，司馬遹並不是將轄下的土地進行重新分配，而是頒布新的田租征收政策，通過政策來調節土地的歸屬，同時允許百姓自由交易土地。
對於那些人均超過20畝的大戶，他有兩個選擇，一是無償上交官府，二是賣給他人。
如果大戶選擇將超過的土地上交官府，司馬遹將按照他上交的田畝數授予相應的官職。這一條是荀奕提出來的，也是對士族和豪強的妥協，司馬遹糾結了一番之後勉強同意。
荀奕認為，無論是士族還是豪強，他們對於眼下的司馬遹都是應該爭取的對象，既然剝奪了他們的部分土地，就應該有所補償。況且，他們既然是士族和豪強，必有可取之處，前者可以幫助教化，後者可以加入軍隊，前者作為文官的儲備，後者作為武將的儲備。
荀奕還堅持道，將士族和豪強吸納進官府後，還應該給予他們一定的俸祿，同時保留他們的戶籍，計算田租時，依然將他們視為家庭一員，享有相應的免租額。
當然，如果有人覺得人均十畝田或者五畝田都足夠，或者不想種田，非要將自己的土地無償獻給官府，司馬遹也持支持態度，也會根據他獻田的數量授予官職。這就給了那些有誌於仕途的小士族或者寒門一條進身之階，但義田是不可以獻出的，必須留在個人名下。
如果是在國家已經統一的情況下，司馬遹肯定不會對士族和豪強做出這樣的讓步和妥協，因為會造成官僚機構的臃腫，尤其是湘州的那些土豪劣紳，司馬遹隻想采用鐵血手段。
但在如今的局勢下，司馬遹所能要求的便是穩，不能改革未成，先激起叛亂。
土地改革方案確定後，司馬遹決定暫時在湘州試點，並以荀奕為湘州刺史，司馬乂則將主要精力放在練兵備戰上。於是，一場前所未有的編戶齊民在正月中旬拉開序幕。
正月底，斥候再度送來了最新的中原情報，焦點依然在洛陽。
去年十月，劉淵再次派遣劉聰、劉曜、王彌和劉景等人率領五萬精騎攻打洛陽，並讓大司空呼延翼率領步兵作為後繼。司馬顒沒想到劉淵這麼快就卷土重來，再次心驚肉跳。
關鍵時刻，北宮純夜率勇士一千人發起奇襲，斬殺劉聰麾下大將呼延顥。與此同時，呼延翼軍中發生嘩變，被其部下所殺，前方的劉聰大軍出現缺糧的危機。
由於北宮純的出色表現，再加上呼延翼的意外陣亡，劉淵被迫下令劉聰退軍。劉聰一開始還不肯撤退，但在張方主動出擊並陣斬他麾下大將呼延朗後，這才悻悻而歸。
十一月，劉聰和劉曜返回平陽，劉曜隨即出鎮上黨，王彌則從滎陽領兵南下，接連入侵潁川、襄城、汝南和南陽，所到之處，有數萬家當地百姓殺害地方官員響應。
從這件事可以看出，自從山簡和王澄坐鎮荊州和豫州後，治理水平是如何的稀爛，竟然逼得百姓主動響應王彌。但王彌並未在荊州和豫州停留，擄掠一番後重新回到鄴城。
十二月，石勒終於在並州取得重大進展，一舉攻克晉陽，司馬騰也被其所殺。至此，司馬越的三個弟弟全都被殺或者病逝，聲勢一落千丈，地盤再度縮小。
考慮到湘州距離中原已是一步之遙，交通也非常方便，司馬遹讓斥候不再每隔三個月前來稟報一次，而是發生大事隨時彙報，先送到巴陵，再從巴陵送到自己手中。
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